Обследование зданий после реконструкции или перепланировке, а также при новом строительстве
В ходе таких строительных работ, как реставрация, капитальный ремонт, перепланировка, модернизация и переоборудование, могут меняться технико-эксплуатационные показатели как здания в целом, так и отдельных помещений.
Разница в названных видах работ проиллюстрирована в нижеприведенной таблице.
| Вид | Цель | Объект | Разрешение на строительство | Законодательство |
| Реконструкция | Изменить параметры объекта или изменить, восстановить его несущие строительные конструкции. Исключение – замена на такие же детали, но более совершенные | Здания и сооружения | Нужно | п. 14 ст. 1 Гр.К РФ |
| Капитальный ремонт | Восстановить или заменить конструкции здания, его инженерных систем, коммуникаций. При этом основные технико-экономические показатели не меняются | Здания и сооружения | Не нужно | п. 14.2 ст. 1 Гр К РФ |
| Перепланировка | Изменить конфигурацию объекта. | Жилые и не жилые помещения | Не нужно | ч.2 ст. 25 ЖК РФ |
| Модернизация | Изменить технологическое или служебное назначение объекта повышенным нагрузкам или другими новыми качествами | Здание, сооружения, инженерные коммуникации | Не нужно | абз. 2 п. 2 ст. 257 НК РФ |
| Переоборудование (переустройство) | Установить, заменить или перенести инженерные сети или оборудование | Здания, жилые и нежилые помещения | Не нужно | ч.1 ст. 25 ЖК РФ |
Для строительства нового здания требуется получения разрешения на строительство.
Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции не является основанием для признания такой постройки самовольной.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которого возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения (п. 28 постановления пленума ВС РФ от 29.04.2010г № 10\22).
Новые, реконструированные и переоборудованные помещения могут быть предметом строительно-технической экспертизы, в рамках которой решаются вопросы:
1.о наличии отступлений от градостроительных и строительных норм и правил;
2.об угрозе жизни и здоровью граждан при дальнейшей эксплуатации здания (помещения);
3.о соответствии здания проектной документации (при ее наличии);
4.о соответствии здания документации градостроительного планирования;
5.об определении вида строительных работ (реконструкция, перепланировка (переоборудование));
6. о существенности выявленных нарушений. Существенными являются неустранимые нарушения, которые могут повлечь:
- уничтожение постройки;
- причинение вреда жизни и здоровью человека;
- повреждению имущества третьих лиц;
- препятствия владельцам соседних земельных участков в пользовании своими строениями;
-о пасность возникновения аварийной ситуации в эксплуатации здания или при движении транспортных средств.
Для проведения экспертизы предоставляют:
- здания (помещения), подвергшихся реконструкции (переоборудованию);
- технический паспорт на здание (помещение) до реконструкции;
- технический паспорт на здание (помещение) после реконструкции;
- проектная документация (при ее наличии);
- разрешение на строительство (при ее наличии);
- кадастровый паспорт на строение.
До выдачи заключения экспертизы выясняется следующая информация:
- вид разрешенного использования земельного участка;
- предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка;
- предельные (минимальные и максимальные) параметры разрешенного строительства (реконструкция, капитального ремонта)
- ограничения использования земельного участка и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Гр. Кодекса РФ).
Постройка будет считать созданной на земельном участка, не отведенном для этих целей, если он возводится:
- с нарушением правил целевого использования земельного участка (ст. 7 ЗК РФ);
- вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 Гр.К РФ, ст. 85 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ) (п. 2 постановления пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023г).